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天府明宇商旅股份有限公司
中国成都市科华南路339号明宇大厦
610041

MINYOUN HOSPITALITY CORE COMPETENCIES

​核心竞争力

天府明宇商旅以专注于酒店的技术服务能力为核心,站在开发商及管理公司的双重角度,采用与业主风险收益共担的委托管理模式,在兼顾国际标准的同时,结合市场进行本土化运作,最终实现以投资回报率为首要投资逻辑的目标。

1. 以回报率为第一目标的投资逻辑

 

回报率=回报/总投资。如何完成总投资最小化、回报最大化这样看似两难的决策,是一门富有挑战的学问。同时还应在投资阶段就前瞻性地考虑到市场变化及产品可持续性,防止后期改造翻新费用吞噬收益。

优化投资

投资额的70%在规划设计阶段决定。想要控制投资,不仅仅要提高坪效,防止浪费。还需要高超的设计能力,降低投资强度。

根据《中国饭店业务统计公报》,中国五星级酒店平均每间房分摊的建筑面积在150-200㎡之间,而根据威宁谢发布的《建筑成本手册(中国/香港)》,五星级酒店每平米投资造价在10,000-15,000元/㎡(不含土地)之间,由此推算每间房分摊的造价在150-300万元之间。而明宇可以通过优化功能分布及软装设计,大幅度优化该造价,部分明宇酒店单间造价甚至不到行业平均水平的50%。

强化回报

以餐饮为例,长期以来高星级酒店的餐饮都难以和社会餐饮竞争。这主要是由于脱胎于西方的现代饭店体系缺乏对中国餐饮市场的深入了解和对酒店餐饮板块不重视导致。我们的酒店则在设计之初就考虑到餐饮的自身造血功能。通过打造独立的品牌、设立独立的店招及出入口、实施独立的招聘培训考核体系,从而达到酒店餐饮社会化的目的。根据《中国饭店业务统计公报》,2017年中国二线城市五星级酒店每间房分摊的餐饮收入为10.3万元,而同期明宇商旅在成都开业的三家五星级酒店每间房分摊的餐饮收入为13.2万元,高于行业平均水平28%。

 

关于成本控制,我们则从多方面入手。如一专多能的用工制度。但该制度的顺利实施是建立在前期的产品规划的基础上。如果没有在设计之初将不同营业点至于一个视线范围内,则员工很难利用消费者需求错峰,完成不同营业点服务角色的转换。根据《中国饭店业务统计公报》,2017年中国五星级酒店的平均GOP率为31.1%,而同期明宇商旅在成都开业的三家五星级酒店GOP在39.2%-43.8%之间。

 

相比国际管理公司种类繁多且隐蔽的收费条款,我们的收费清晰透明,且综合成本低。国际酒店的综合收费通常占到总收入的10%以上,明宇通常在5%左右。

唯有在投资得到优化、回报得到强化的情况下,才能打破中国高星级酒店平均现金回报率不足2%的魔咒,实现酒店以合理的价格退出,完成资产管理闭环,逐步扩大资产规模,提升资产质量。

2.专注于酒店的技术服务能力

 

天府明宇商旅的酒店事业发端于1996年,伴随酒店事业的开始,明宇对于酒店的技术探索就从未停止。在超过20年的旅程中,我们一直专注于酒店,基于对多年酒店建设与运营的数据积累,我们在酒店的效率,投资以及回报方面已成绩斐然,无论是租赁改造项目还是自投自建酒店,明宇的技术能力已成为酒店业绩回报的重要决定因素。

租赁改造代表项目

成都明宇尚雅饭店,坐落于风景优美的锦江河畔,建筑面积3.6万平米,其中地上建筑面积约3万平米,是明宇集团租赁并投资建造的标准五星级酒店,也是天府明宇商旅旗下第一家挂牌五星级酒店。自开业以来,其年均营业收入过亿,GOP超过4000万元,每平米产出超过3000元,投资回报率超过25%。成都明宇尚雅饭店着重的体现了明宇商旅在建筑坪效保障、建设成本控制、机电系统设计、运营效率提升方面的技术优势。

酒店开发服务优势租赁改造代表项目 Hotel Development Service Advantage Lease renovation representative project

*数据为项目投资建设当期水平

自投自建代表项目

天府明宇商旅在酒店经营与管理领域成就卓著,在酒店物业投资与建设方面投资亦超过百亿元,曾刷新成都建筑高度记录的明宇金融广场就是其中的代表。明宇集团在2008年四川遭遇重大地震的灾害,地产行情一蹶不振的形式下逆市拿地,建成总建面13万m²,建设总投入8.4亿元,建设至运营2.5年,运营1年即创造年净现金流1亿元。明宇金融广场项目自落成至今,已运营超过5年,运营的实际结果说明,明宇商旅在酒店领域强大的技术积累。

酒店开发服务优势自投自建代表项目 Hotel Development Service Advantage Self-built representative project

*数据为项目投资建设当期水平

3. 风险共担的委托管理模式

 

打破传统酒店管理公司旱涝保收的收费模式,对部分酒店创新的采用“保证式委托管理”及“风险式委托管理”合作模式,将管理公司的利益与业主公司的利益牢牢绑定在一起。

 

  • “保证式委托管理”指与业主确定一个双方认同的利润预算值,如达不到该预算值,则不收取管理费。如实际值超出预算值,则收取相应费用,费率将大于“常规委托管理”模式下的费率。

  • “风险式委托管理”指与业主确定一个双方认同的利润预算值,如达不到该预算值,则不收取管理费,对于差额部分管理公司还应补足。如实际值超出预算值,则在收取相应费用后,还应当对超额部分进行分成。

对于在营酒店来说,在可以提供可靠过往业绩的前提下,可即刻确定预算值。对于新建酒店来说,通常需要6个月-1年的运营期,以便业主方和管理公司就预算值达成一致。

 

一般情况下,考虑到风险收益一致性,对同一项目来说,“常规委托管理”的收入、利润预算值>“保证式委托管理”>“风险式委托管理”。业主可以根据自己的风险偏好选择相应的合作模式。

 

以采用“保证式委托管理”的重庆仙女山明宇尚雅酒店为例,在天府明宇商旅接手前的一年(2017年),酒店总收入801万元,GOP负200万元。接手后,共花费150万元用于店招标识的更换,布草及易耗品的更新,网络升级等方面。2018年总营收达到1073万元,GOP为228万元。2019年无更新改造计划,收入预算为1326万元,GOP为350万元。由于优异的运营表现,业主计划将原售楼部部分也进行客房改造,并于机场开通同时投入运营,从而实现更高的收入及利润。酒店正现金流为业主的规模扩大再生产提供了充足的弹药。

 

为确保预算收益的最大化及落实,我们对每个项目采用总经理竞聘制度,将最合适的总经理人选与目标项目匹配,同时将公司的风险收益与管理人员进行充分绑定,鼓励多劳多得。

4. 符合国际标准的本土化运营

 

国际酒店管理集团在上百年的发展历史中,积累了完备的产品、服务标准及运营管理体系。这是作为后来者的国内管理公司需要学习的地方。然而标准和体系并非一成不变,需要结合市场的变化进行调整。如何在保证高品质服务及高效管理稳定性的同时,在控制成本的前提下提高营收,成为每一个酒店管理公司工作的重中之重。

在国际标准化建设方面,明宇商旅吸纳了众多具有国际酒店从业背景的高级管理人员,搭建了完善的组织架构。结合二十多年的自主设计、建设、筹备、管理经验,形成了一套切实可行的体系。并于2018年与凯悦达成战略合作,成为其在大中华区唯一的第三方管理公司,由此证明明宇商旅的管理能力及标准得到国际管理公司的认可。

4. 符合国际标准的本土化运营Minyoun Hyatt Signing Cer

同时,在本土化经营方面明宇商旅也进行积极探索。以餐饮为例,除因场地原因决定的高端宴会外,酒店餐饮长期以来相比社会餐饮不具备竞争优势,无论是上座率还是利润率都有较大差距。酒店餐饮往往沦为酒店客房的配套,自身不具备造血能力,需要客房利润的补贴才能维持运转。

为了打破这个怪圈,明宇商旅深度思考酒店餐饮社会化运营思路,力求从根本上解决问题。首先,设立独立的餐饮品牌,明宇怡品堂(中餐)、明宇珍鲜坊(火锅)、明宇和清(亚洲料理)。这三个品牌可根据市场的需求进行自由组合,在明宇商旅旗下所有酒店都可出现,同时也可以独立运营。其次,在产品设计初期就考虑独立的店招及出入口,面向客群主要为本地客人而非局限在酒店住宿客人。给消费者一种社会餐饮的感觉,消除其酒店餐饮性价比低的心理认知。最后,无论是招聘、培训还是考核,餐饮团队都是独立运营,脱离对于客房利润的依赖,自负盈亏,形成自我造血循环。

本土品牌国际化

  • 国际化视野:关注和把握国际品牌行业动态,采用“请进来”和“送出去”的方法,加强管理人才互动、交流和学习培训。

  • 按照国际品牌标准进行系统化建设:经过长时间用心积累,组织专门人才编撰酒店品牌标准、产品标准和运营标准,并利用互联网技术进行信息化建设,有效提高管理的效率和科技化水平。

  • 按照国际品牌标准,花巨资请国际品牌公司,建立具有自主知识产权的品牌香氛、品牌音乐、品牌VI识别系统等。

  • 与全球分销系统联通,打通GDS\PHG销售渠道,建立与全球500强企业的采购渠道,提升客户品质,优化客源结构。

强化本土化运营优势

  • 员工综合利用,优化人力资源建设:强调员工一岗多能,打破工种限制,降低人工成本,提高用工效率。

  • 加强外派总经理的培训和宣贯,强调理念一致和强执行力:始终坚持有温度的总成本领先和有情怀的性价比,保持作为管理公司在运营方面20年积累的优势经验。

  • 确立餐饮经营的核心优势:建立自身的餐饮品牌,大胆进行厨政整合和改革,建立菜品研发基地和厨政人才培养基地,形成具有市场竞争优势的出品标准和服务流程。大胆借鉴社会餐饮优势,尝试推出在商业综合体内满足年轻时尚消费人群的休闲餐饮品牌。